Yabancıların Türkiye'de tapu işlemleri ve dikkat edilmesi gerekenler

Yabancıların Türkiye'de tapu işlemleri, Türk vatandaşlarının işlemlerine benzer şekilde Tapu Müdürlüğünde yapılır; ancak yabancılar için değerleme raporu, askeri ve güvenlik bölgesi kontrolü ve bazı alan sınırlamaları gibi ek şartlar vardır. Satışın tapuda resmi olarak yapılması zorunludur ve tapu dışında yapılan satış sözleşmeleri mülkiyeti devretmez. Doğru hazırlıkla süreç genellikle sorunsuz ilerler.

Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet. Karşılıklılık ilkesi çerçevesinde pek çok ülkenin vatandaşları Türkiye'de konut, işyeri ve arsa satın alabilir. Bununla birlikte bazı sınırlamalar bulunmaktadır:

• Yabancı gerçek kişilerin bir ilçedeki toplam yabancı mülkiyeti oranına ve kişi başına edinilebilecek toplam alana ilişkin yasal sınırlar vardır.
• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancılara satış yapılamaz veya özel izne bağlıdır.
• Bazı ülkelerin vatandaşları için ek kısıtlamalar veya izin şartları uygulanabilir.

Yabancı sermayeli Türk şirketleri ise farklı bir rejime tabidir ve faaliyet konusu kapsamında taşınmaz edinebilir. Şirket kurma seçeneğini değerlendiriyorsanız yabancılar için şirket kuruluşu yazımıza göz atabilirsiniz.

Satın almadan önce neler kontrol edilmeli?

Tapu işleminden önce yapılacak hukuki inceleme, sonradan çıkabilecek sorunların büyük bölümünü önler.

Tapu kaydı ve takyidatlar

Gayrimenkulün tapu kaydında ipotek, haciz, şerh veya beyan bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Satıcının gerçekten malik olduğu ve hisseli bir mülkte diğer paydaşların durumu da incelenmelidir. Haciz veya ipotekli bir mülkü almak, borcun sizin mülkünüze yansıması riskini taşır.

Kat mülkiyeti ve iskân

Konutun kat mülkiyetli mi yoksa kat irtifaklı mı olduğu önemlidir. Kat irtifakı, binanın henüz iskân almamış olabileceğini gösterir. İskânsız binalarda abonelik, kredi ve ileride satış gibi konularda sorun yaşanabilir.

İmar durumu ve kaçak yapı

Belediyeden imar durumu ve yapı ruhsatı kontrol edilmelidir. Ruhsata aykırı eklentiler veya kaçak katlar ileride yıkım ya da para cezasıyla sonuçlanabilir.

Tapu işlemi adım adım nasıl yapılır?

1. Vergi numarası alınması: Alıcı yabancı, pasaportu ile vergi dairesinden vergi numarası alır.
2. Başvuru ve randevu: Satış başvurusu Web Tapu sistemi üzerinden veya Tapu Müdürlüğü aracılığıyla yapılır ve işlem için randevu verilir.
3. Değerleme raporu: Yabancılara yapılan satışlarda lisanslı değerleme şirketi tarafından hazırlanan değerleme raporu zorunludur.
4. Askeri izin kontrolü: Gerekli durumlarda gayrimenkulün askeri ve güvenlik bölgesi içinde olup olmadığı idare tarafından kontrol edilir.
5. Harç ve ücretlerin ödenmesi: Tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir.
6. Zorunlu deprem sigortası (DASK): Konutlar için geçerli bir DASK poliçesi bulunmalıdır.
7. Tapuda imza: Taraflar Tapu Müdürlüğü'nde hazır bulunur; Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman bulunması zorunludur.
8. Yeni tapunun teslimi: İmzaların ardından tapu alıcı adına düzenlenir.

Hangi belgeler gereklidir?

• Pasaport ve Türkçe noter onaylı tercümesi
• Vergi numarası
• Biyometrik fotoğraflar
• Değerleme raporu
• DASK poliçesi
• Vekâletle işlem yapılacaksa noter onaylı vekâletname ve tercümesi

Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerin Türk konsolosluğunda yapılması ya da apostil şerhi taşıyıp yeminli tercümeyle Türkçeye çevrilmesi gerekir.

Tapu harcı ve diğer masraflar ne kadar?

Bu yazının yazıldığı tarihte tapu harcı, satış bedeli üzerinden toplam yüzde 4 olarak uygulanmakta ve kural olarak alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılmaktadır; ancak taraflar aksini kararlaştırabilir. Buna ek olarak döner sermaye ücreti, değerleme raporu bedeli, tercüman ücreti ve DASK primi gibi kalemler bulunur. Harç oranları ve ücretler değişebildiği için işlem öncesinde güncel tutarları teyit etmelisiniz.

Tapuda gerçek satış bedelinden düşük bedel gösterilmesi yasal değildir. Bu uygulama ileride vergi cezasına, vatandaşlık veya ikamet başvurularında sorunlara ve satıcıyla uyuşmazlık halinde ispat güçlüğüne yol açabilir.

Ödeme güvenli şekilde nasıl yapılır?

Tapu işlemlerinde en çok endişe duyulan konu, bedelin ödenmesi ile tapunun devri arasındaki zamanlamadır. Satıcı parayı almadan imza atmak istemez, alıcı ise tapuyu almadan parayı göndermek istemez. Bu nedenle ödemenin planlı ve belgeli şekilde yapılması önemlidir.

• Ödemeler mümkün olduğunca banka havalesi ile ve açıklama kısmında gayrimenkulün bilgileri yazılarak yapılmalıdır.
• Kapora ödenecekse, hangi durumlarda iade edileceği yazılı bir ön sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
• Bazı bankaların sunduğu güvenli ödeme sistemleri, bedelin tapu devri gerçekleştiğinde satıcıya aktarılmasını sağlayabilir.
• Vatandaşlık veya ikamet amacıyla yapılan alımlarda, ödemenin yöntemi ve döviz bozdurma belgeleri ayrıca önem taşır; bu belgeler sonradan temin edilemeyebilir.

Büyük tutarlı ödemeleri nakit olarak yapmak, hem ispat hem de mevzuat açısından sorun yaratabilir. Ödeme planının, tapu randevusundan önce taraflar ve varsa avukatlar arasında netleştirilmesi en sağlıklı yoldur.

Yabancıların sık yaptığı hatalar nelerdir?

• Tapu dışında ödeme yapmak: Kapora veya peşinatı belgesiz ve güvencesiz şekilde ödemek ciddi risk taşır.
• Yalnızca emlakçıya güvenmek: Emlak danışmanı satıcı ile alıcı arasında aracıdır; hukuki inceleme yerine geçmez.
• Proje aşamasındaki konutlarda sözleşmeyi incelememek: Teslim tarihi, gecikme cezası ve cayma hakkı maddeleri dikkatle okunmalıdır.
• Vekâletnameyi çok geniş vermek: Sınırsız yetki içeren vekâletname kötüye kullanılmaya açıktır.
• İkamet veya vatandaşlık şartlarını sonradan kontrol etmek: Ev alırken amaç ikamet izni ya da vatandaşlıksa, şartlar satın almadan önce kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık planlıyorsanız yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, ikamet amacıyla alıyorsanız ikamet izni türleri yazımızı mutlaka okuyun.

Ücretsiz ön görüşme

Al Adalet Hukuk & Danışmanlık olarak İstanbul'da gayrimenkul almak isteyen yabancılara satın alma öncesi tapu incelemesi, sözleşme kontrolü, vekâletname hazırlığı ve tapu işlemlerinde Türkçe ve Arapça destek veriyoruz. İlk görüşme ücretsizdir; iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.