الإقامة العقارية في تركيا هي إقامة قصيرة الأمد تُمنح للأجنبي الذي يملك عقارًا سكنيًا في تركيا، وتشمل عادةً زوجه وأولاده القاصرين. وحسب آخر تحديث للتعليمات، يُشترط في الطلب الأول أن تبلغ قيمة العقار حدًا أدنى معينًا يختلف بين الولايات الكبرى وغيرها، ويُثبت ذلك بتقرير تقييم رسمي. في هذا المقال نوضح الشروط وقيمة العقار المطلوبة والأوراق والخطوات وأهم النصائح.
ما هي الإقامة العقارية في تركيا؟
الإقامة العقارية هي إحدى حالات الإقامة قصيرة الأمد (Kısa Dönem İkamet İzni) التي ينص عليها قانون الأجانب والحماية الدولية التركي، وتُمنح لمن يملك عقارًا في تركيا ويرغب في السكن فيه أو الإقامة بسببه. وهي تختلف عن الجنسية بالاستثمار العقاري، فالجنسية تتطلب استثمارًا بمبلغ أعلى بكثير وشروطًا خاصة، أما الإقامة العقارية فهي إذن بقاء مؤقت يُجدَّد.
للاطلاع على الفرق بين الطريقين راجع دليلنا عن الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.
ما هي قيمة العقار المطلوبة للإقامة العقارية؟
أُدخلت في السنوات الأخيرة تعديلات على شروط الإقامة العقارية، وحسب آخر تحديث معروف لنا وقت كتابة هذا المقال:
- في الولايات ذات البلديات الكبرى (Büyükşehir) مثل إسطنبول وأنقرة وإزمير وأنطاليا وبورصة، يُشترط ألا تقل قيمة العقار عن 200 ألف دولار أمريكي أو ما يعادلها.
- في الولايات الأخرى، يُشترط ألا تقل القيمة عن 100 ألف دولار أمريكي أو ما يعادلها.
- يجب أن يكون العقار سكنيًا (Konut)، فالأراضي والمحلات التجارية لا تكفي عادةً للحصول على الإقامة العقارية.
- يطبَّق شرط القيمة على الطلب الأول، أما التجديد لمن حصل على الإقامة سابقًا بالعقار نفسه فيخضع لقواعد مختلفة.
هذه الأرقام قابلة للتغيير بقرارات إدارية، لذلك ننصح دائمًا بالتأكد من القيمة المعمول بها عند التقديم قبل شراء العقار بهدف الإقامة.
كيف تُثبت قيمة العقار؟
تُثبت القيمة عادةً بـتقرير تقييم عقاري (Değerleme Raporu) صادر عن شركة تقييم مرخّصة، وهو التقرير نفسه الذي يُطلب غالبًا عند معاملة نقل الملكية في دائرة الطابو. والعبرة بالقيمة الواردة في التقرير وليس بالمبلغ الذي يذكره البائع شفهيًا.
ما هي شروط الإقامة العقارية؟
إلى جانب قيمة العقار، توجد شروط عامة يجب توفرها:
- أن يكون الطابو (Tapu) باسم المتقدم، أو باسم زوجه في بعض الحالات التي تُدرس حسب الملف.
- أن يكون العقار في حي غير مغلق أمام تسجيل الأجانب لأغراض الإقامة.
- جواز سفر ساري المفعول لمدة تزيد على مدة الإقامة المطلوبة.
- تأمين صحي ساري المفعول طوال مدة الإقامة.
- أن يكون العقار مسجّلًا كعنوان سكن للمتقدم في نظام العناوين.
- عدم وجود مانع أمني أو قيد منع دخول.
هل يمكن الحصول على الإقامة إذا كان العقار مشتركًا؟
إذا كان العقار مملوكًا لعدة أشخاص بالشراكة، فإن طريقة احتساب الحصة وقيمتها تؤثر في قبول الطلب. هذه الحالات تحتاج إلى دراسة خاصة لأن الإدارة تنظر إلى حصة المتقدم الفعلية، وليس إلى قيمة العقار كاملًا فقط.
ماذا لو كان العقار قيد الإنشاء أو مشترى بالتقسيط؟
الأساس في الإقامة العقارية هو وجود سند ملكية (Tapu) مسجّل باسم المتقدم. أما عقود الوعد بالبيع أو عقود الشراء من المشاريع قيد الإنشاء التي لم يصدر لها طابو باسم المشتري بعد، فلا تكفي عادةً للتقديم. وإذا كان العقار مشترى بالتقسيط، فالعبرة بصدور الطابو باسمك وبوجود أي قيود مسجلة عليه، لذلك يجب مراجعة صحيفة العقار قبل التقديم.
هل يجب أن أسكن في العقار نفسه؟
يُطلب عادةً تسجيل العنوان في نظام العناوين، وغالبًا ما يكون العقار المملوك هو عنوان السكن المسجّل. فإذا كان العقار مؤجّرًا لشخص آخر ومسجّلًا كعنوان له، فقد يسبب ذلك تعارضًا في البيانات يحتاج إلى معالجة قبل التقديم.
هل تشمل الإقامة العقارية أفراد العائلة؟
نعم، يمكن عادةً أن يقدّم الزوج أو الزوجة والأولاد القاصرون طلبات إقامة استنادًا إلى عقار رب الأسرة، بشرط إثبات صلة القرابة بوثائق رسمية مترجمة ومصدّقة، مثل عقد الزواج وشهادات الميلاد. وفي بعض الحالات يكون الأنسب للأولاد أو للزوج التقديم على الإقامة العائلية بدل الإقامة العقارية، حسب وضع كل أسرة.
ما هي الأوراق المطلوبة للإقامة العقارية؟
- استمارة الطلب الإلكتروني المطبوعة والموقّعة.
- جواز السفر الأصلي وصورة عنه.
- أربع صور شخصية بيومترية.
- سند الطابو (Tapu) باسم المتقدم.
- تقرير التقييم العقاري الذي يثبت القيمة المطلوبة.
- وثيقة تسجيل العنوان.
- بوليصة تأمين صحي ساري.
- إيصال دفع رسوم البطاقة والإقامة.
- لأفراد العائلة: وثائق إثبات القرابة مترجمة ومصدّقة.
كيف تقدّم على الإقامة العقارية خطوة بخطوة؟
- التحقق قبل الشراء: تأكد من أن العقار سكني، وأن قيمته في التقييم تتجاوز الحد المطلوب، وأن الحي مفتوح لتسجيل الأجانب.
- إتمام نقل الملكية: إنجاز معاملة الطابو بشكل صحيح. يمكنك الاطلاع على دليلنا عن شراء العقار في تركيا والطابو.
- تسجيل العنوان: تسجيل العقار كعنوان سكن.
- التقديم الإلكتروني: تعبئة الطلب واختيار غرض الإقامة المتعلق بملكية العقار.
- دفع الرسوم وحضور الموعد: تسليم الملف كاملًا في مديرية الهجرة.
- المتابعة: متابعة الطلب إلكترونيًا حتى وصول البطاقة بالبريد.
كم مدة الإقامة العقارية وكيف تُجدد؟
تُمنح الإقامة قصيرة الأمد لمدة لا تتجاوز سنتين في كل مرة، والمدة الفعلية تقررها إدارة الهجرة. ويُقدَّم طلب التجديد إلكترونيًا خلال الستين يومًا السابقة لانتهاء الإقامة، وقبل تاريخ الانتهاء في كل الأحوال، مع بقاء العقار مملوكًا للمتقدم.
إذا بِيع العقار أثناء مدة الإقامة، يزول السبب الذي مُنحت الإقامة بناءً عليه، وقد يؤدي ذلك إلى إلغائها أو عدم تجديدها. لذلك يجب ترتيب وضع الإقامة قبل أي بيع.
أخطاء شائعة تؤدي إلى رفض الإقامة العقارية
- شراء عقار تقل قيمته في التقييم الرسمي عن الحد المطلوب رغم أن سعر الشراء كان أعلى.
- شراء عقار غير سكني، مثل أرض أو محل.
- شراء عقار في حي مغلق أمام تسجيل الأجانب.
- تقديم الطلب بعد انتهاء مدة التأشيرة أو الإقامة السابقة.
- تأمين صحي لا يغطي كامل المدة.
- عدم تطابق البيانات بين الطابو والجواز ونظام العناوين.
استشارة مجانية قبل الشراء أو التقديم
أفضل وقت لاستشارة محامٍ هو قبل شراء العقار، لا بعده. يقدّم مكتب العدالة للمحاماة والاستشارات القانونية في إسطنبول مراجعة لوضعك القانوني والعقار الذي تنوي شراءه، ويساعدك في ملف الإقامة من البداية حتى استلام البطاقة. يمكنك طلب استشارة مجانية والتواصل مع محامين أتراك مرخّصين يتحدثون العربية.
أسئلة شائعة حول الموضوع
حسب آخر تحديث وقت كتابة المقال، يُشترط في الطلب الأول ألا تقل قيمة العقار السكني في الولايات ذات البلديات الكبرى مثل إسطنبول عن 200 ألف دولار (و100 ألف دولار في الولايات الأخرى). هذه القيمة قابلة للتغيير، لذا يجب التأكد منها قبل الشراء.
حسب التعليمات الحالية، يُشترط أن يكون العقار سكنيًا للحصول على الإقامة العقارية. لذلك لا تكفي الأراضي أو المحلات التجارية عادةً لهذا الغرض.
يمكن عادةً للزوج والأولاد القاصرين التقديم استنادًا إلى عقار رب الأسرة بعد إثبات القرابة بوثائق رسمية مترجمة ومصدّقة. وفي بعض الحالات تكون الإقامة العائلية خيارًا أنسب.
إذا بيع العقار يزول سبب الإقامة، وقد تُلغى أو لا تُجدَّد. لذلك يجب ترتيب وضعك القانوني والبحث عن نوع إقامة بديل قبل إتمام البيع.
الإقامة العقارية لا تمنح الجنسية مباشرة. الجنسية بالاستثمار العقاري طريق مستقل يتطلب استثمارًا بقيمة أعلى وشروطًا خاصة، بينما قد تُحتسب مدد الإقامة النظامية في طرق أخرى للجنسية وفق شروطها.